Hur får en fastighet sitt värde?

Under pandemin har vi kunnat se en ökad efterfrågan på fritidsboenden, men även efterfrågan på bostäder med flera rum har ökat. Det har medfört att priserna på fastighetsmarknaden skjutit i höjden, vilket fått konsekvenser för både säljare och köpare samt kreditgivare och andra aktörer inom fastighetsområdet.

Vikten av fastighetsvärderingar är synbar både lokalt och i den globala ekonomin. Information om fastigheters värden efterfrågas också inför olika typer av beslut. Det kan gälla kreditgivning, inför årsbokslut eller i skattesyfte.

I min doktorsavhandling "In the mind of the property appraiser: Studies of commercial property valuation" (Bellman, 2022) är fastighetsvärderarna i fokus. Avhandlingen handlar om fastighetsvärderares uppfattningar om svenska standarder och metoder, informationsinhämtning och bedömningar av värdepåverkande faktorer kopplat till värderingsprocessen för kommersiella fastigheter.

Resultaten och slutsatserna visar bland annat att:

• svenska auktoriserade fastighetsvärderare använder sig främst av inhemska värderingsstandarder och metoder, men det finns samtidigt tecken på en ökad internationell anpassning.
  
  
• fastighetsvärderarnas tankemönster skiljer sig åt beroende på vilket universitet de tog examen från. De som är utexaminerade från det mest traditionsrika svenska universitetet inom området förenklar sina värderingsbedömningar mer än vad fastighetsvärderare utbildade vid andra svenska universitetet gör. Detta påverkar fastighetsvärderingen i sig.

• fastighetsvärderarna samlar in och bedömer en stor mängd information som anses relevant för att uppskatta ett fastighetsobjekts marknadsvärde. Resultaten visar att fyra typer av information (närmiljö, läge, hyresintäkter och diskonteringsränta) har störst inverkan på en kommersiell fastighets uppskattade marknadsvärde.

• fastighetsvärderarna uppfattar att den information som samlas in är avgörande för den fortsatta värderingsprocessen, i synnerhet den information som kommer från de klienter som beställer värderingarna.

• typen av information tycks även inverka på värderarnas självförtroende när de analyserar informationen, vilket i sin tur påverkar bedömningen av marknadsvärdet. I situationer där fastighetsvärderarna har lågt självförtroende är de ofta beroende av information från klienterna, vilket riskerar att nagga värderarnas oberoende i kanten.

Jag vill uppmuntra till ytterligare forskning inom flera av de områden som studerades i min avhandling. Ett exempel är värderares universitetsutbildning och värderingsföretags riktlinjer (både nationella och internationella). Vidare studier skulle även kunna genomföras på en internationell arena, eftersom flera av de ledande företagen i Sverige ingår i internationella konsortium. Med tanke på att företags policys kan påverka fastighetsvärderarnas sätt att tänka, kan ytterligare forskning också undersöka hur riktlinjer kan påverka värderare som arbetar för samma företag men i olika länder, som Sverige och Finland.

Avhandlingen utforskade inte effekterna av klientpåverkan på djupet. Resultaten avslöjar emellertid att klienterna kan ha stor påverkan på bedömda marknadsvärden. Jag ser ett särskilt värde i fortsatta studier om klienters möjligheter att påverka värderare genom instruktioner, information och överväganden. Detta kan studeras på mer eller mindre transparenta marknader. Samma sak gäller fastighetsvärderarnas oberoende eller avsaknad av oberoende.

Lina Bellman, doktorand vid CER - centrum för forskning om ekonomiska relationer

Läs avhandlingen i DIVA